بازار مسکن زیر سایه تنشهای نظامی / از رکود معاملاتی تا تحرکات معکوس در مناطق مرزی
به گزارش سایت طلا، اگرچه بازار مسکن ذاتاً به دلیل ماهیت داراییِ ثابت، دیرتر از بازارهای مالی (مانند ارز و طلا) به تنشهای ناگهانی واکنش نشان میدهد، اما بررسیها نشان میدهد که تغییرات رفتاری در میان مالکان و خریداران در شهرهای جنوبی آغاز شده است.
رکود در جنوب؛ تماشای بازار به جای معامله
گزارشهای میدانی حاکی از آن است که در بسیاری از شهرهای جنوبی، معاملات خرید و فروش مسکن به حداقل رسیده است.
در حالی که فروشندگان در انتظار مشخص شدن وضعیت امنیت منطقه هستند، خریداران نیز با رویکرد «دست نگه داشتن» از ورود به بازار خودداری میکنند.
این «رکود انتظاری» باعث شده است تا قیمتهای پیشنهادی در پلتفرمهای آنلاین با نوسانات متناقضی روبرو شود؛ در برخی مناطق شاهد ریزش قیمتهای پیشنهادی برای خروج سریع سرمایه هستیم و در برخی دیگر، به دلیل توقف عرضه، قیمتها در ظاهر ثابت ماندهاند.
درسهایی از تاریخ؛ تهران و غرب کشور در «جنگ رمضان»
نگاهی به حافظه تاریخی اقتصاد ایران، بهویژه در دوران «جنگ رمضان» (و سایر درگیریهای مشابه در دهه ۶۰)، نشان میدهد که بازار مسکن در شرایط جنگی الگوهای متفاوتی را تجربه کرده است.
در آن دوران، شهرهای مرزی و غربی کشور با تخلیه جمعیت و رکود مطلق در بخش مسکن روبرو شدند. اما در مقابل، پایتخت و شهرهای مرکزی مانند اصفهان، به دلیل نقش «پناهگاه امن»، با موجی از تقاضای اجارهنشینی و رشد قیمتها مواجه شدند.
در آن مقطع، برخلاف بازارهای مالی که با جهش مواجه بودند، بازار مسکن در شهرهای مرکزی به دلیل حضور مهاجران جنگی و کاهش ساختوساز، با فشار تقاضا روبرو شد که عملاً ثبات قیمتی را به نفع صعود برهم زد.
ابهام در فضای عملیاتی؛ احتیاط، تنها استراتژی موجود امروز نیز، فعالان بازار مسکن در شهرهای مرکزی و پایتخت با نگاهی نگران به اخبار جنوب، درگیر ابهام بزرگی هستند.
کارشناسان اقتصادی معتقدند اگرچه شرایط امروز کشور با دهههای گذشته متفاوت است و زیرساختهای اقتصادی درگیر چالشهای متعددی است، اما یک نقطه اشتراک همچنان پابرجاست: «اثر روانی تنش».
در حال حاضر، سرمایهگذاران بازار مسکن با نوعی سردرگمی دستوپنج نرم میکنند. از یک سو، ترس از کاهش ارزش پول ملی آنها را به حفظ دارایی ملکی ترغیب میکند و از سوی دیگر، ریسک نظامی، نقدشوندگی مسکن را به شدت کاهش داده است.
بازخوانی تاریخ؛ الگوی «جنگ رمضان» برای امروز
هما دانشور، کارشناس اقتصاد مسکن، با مقایسه وضعیت فعلی با دوران جنگ تحمیلی (جنگ رمضان و سالهای ۶۰) میگوید: «تاریخ اقتصادی ما نشان داده که مسکن در شرایط جنگی، بازاری دوگانه است. در آن سالها، شهرهای غربی کشور به دلیل ناامنی، شاهد سقوط ارزش ملک بودند؛ در مقابل، کلانشهرهایی مانند تهران و اصفهان به دلیل نقش پناهگاهی، با رشد تقاضای اجارهنشینی مواجه شدند. در تهران آن زمان، ما شاهد رشد بیش از ۲۰ درصدی اجارهبها تنها در یک فصل بودیم.»
وی میافزاید: «امروز نیز همان ترس تاریخی در حال تکرار است. سرمایهها در حال عقبنشینی از مناطق مرزی و پارک شدن در حاشیه امن شهرهای مرکزی است.»در نهایت، توصیه کارشناسان به فعالان این بازار در مقطع کنونی، «احتیاط حداکثری» است. تا زمانی که فضای مبهم عملیاتی شرکتها و شهرهای جنوبی شفاف نشود، تحلیل روند دقیق قیمتها غیرممکن است. همانطور که تجربه جنگهای گذشته نشان داده، مسکن در شرایط بحرانی، بازاری است که در آن «حفظ سرمایه» مهمتر از «سودآوری سریع» جلوه میکند.
هشدار: سرمایهگذاری در فضای مبهم
ابهام در فضای عملیاتی شرکتها و زنجیره تأمین مصالح ساختمانی، شرایط را برای سازندگان دشوار کرده است. کارشناسان معتقدند رشد هزینههای ساخت در کنار تورم عمومی، مانع از ریزش شدید قیمتها در شهرهای مرکزی میشود، اما تنشهای نظامی نقدشوندگی را به شدت کاهش داده است.
توصیه نهایی
در حال حاضر بازار مسکن نه مکان مناسبی برای سفتهبازی است و نه برای نوسانگیری. برای سرمایهگذاران، استراتژی «انتظار و حفظ دارایی» در مناطق امن، عاقلانهترین تصمیم در شرایطی است که شاید هیچکس دو سال پیش، تصور زندگی و معامله در آن را نمیکرد.
